Ринок оренди житла в Україні переживає безпрецедентний період регіональної нерівномірності. На відміну від довоєнних часів, коли Київ беззастережно диктував цінові тренди, сьогодні динаміка зростання вартості оренди в обласних центрах, які прийняли велику кількість внутрішньо переміщених осіб (ВПО), випереджає столицю. Хоча загальна ситуація на ринку оренди залишається складною та залежить від безпекових факторів, як детально описано у статті: Львів і Дніпро: квартири розлітаються, як гарячі пиріжки, цінові рекорди б’ють саме західні та східні хаби. Чому ж Київ демонструє більш помірне зростання, тоді як у Львові чи Дніпрі знайти доступну «однушку» практично неможливо? Розбираємо ключові регіональні відмінності та фактори, що стоять за ціновим стрибком. Далі на izaporizhets.
Феномен «регіональних столиць»: обмежений фонд і високий попит
Львів і Дніпро, будучи ключовими логістичними та безпековими хабами, стали першою точкою призначення для сотень тисяч ВПО з початку повномасштабного вторгнення. Це створило колосальний шок попиту при вкрай обмеженій пропозиції. До війни житловий фонд у цих містах був значно меншим, ніж у Києві, а ринок оренди не був розрахований на таке масове переміщення. Зростання цін тут — це класична реакція дефіциту. Наприклад, у Львові попит на оренду виріс у 3-4 рази, тоді як пропозиція збільшилася лише на 10-20%. Цей дисбаланс дозволив власникам диктувати умови і підіймати ціни до неринкових позначок, особливо в перші роки великої війни. Незважаючи на стабілізацію, попит залишається високим, адже багато людей знайшли тут нову роботу або розпочали бізнес.
Київ: висока ціна VS великий вибір
Хоча Київ залишається найдорожчим містом для оренди, відсоток зростання цін тут не такий катастрофічний, як у регіонах. Це пояснюється кількома факторами. По-перше, величезний житловий фонд. Навіть після відтоку частини населення пропозиція залишається значною. По-друге, падіння преміум-сегменту. До війни тисячі квартир у центрі столиці здавалися іноземцям, дипломатам та бізнес-туристам за ціною $1500–5000+. Після їхнього від’їзду значна частина цього житла “вилилася” на ринок довгострокової оренди, створивши конкуренцію у середньому та високому цінових сегментах. Цей фактор став своєрідним “амортизатором”, який не дав цінам на масовий сегмент (однокімнатні, двокімнатні) зрости так само стрімко, як у Львові, де такого “запасного” фонду практично не було.
Критична роль «однокімнаток» у регіональному дефіциті
У всіх безпечних регіонах країни найгостріший дефіцит спостерігається у сегменті однокімнатних квартир та “євродвушок”. Однак у регіональних центрах цей дефіцит посилюється потребами ВПО, які зазвичай шукають максимально компактне та економне житло. У Львові чи Дніпрі через високу конкуренцію якісні «однушки» можуть зникати з оголошень протягом 30-60 хвилин після публікації. У Києві, де фінансові можливості орендарів трохи вищі, а також є більший вибір нових ЖК із компактними плануваннями, цей дефіцит відчувається, але не створює такого жорсткого цінового тиску. Це також підтверджує тезу, що ціни у регіонах керуються насамперед чистим, нерозділеним попитом, тоді як у столиці в гру вступають додаткові фактори ліквідності преміум-сегменту та загальний обсяг пропозиції.
Проблеми старої забудови та комунальних платежів
Ще однією відмінністю є стан старого житлового фонду. У Дніпрі та Львові значна частина пропозиції, що залишилася, — це квартири у старому фонді, де якість утеплення та енергоефективність низькі. Власники таких 3-кімнатних квартир стикаються з проблемою: через високі комунальні платежі в опалювальний сезон (які орендар має оплачувати), ціна оренди має бути кардинально знижена, щоб квартира взагалі здалася. У Києві більша частина ринку, що добре себе почуває, – це нова або модернізована забудова, де ці проблеми частково вирішені. Таким чином, у регіонах власники немодернізованого житла змушені різко демпінгувати, що спотворює середню картину, тоді як власники якісних 1-кімнатних квартир можуть виставляти ціни на рівні чи навіть вище київських аналогів.
Висновок: ключ до розуміння регіональних цін
Ключ до розуміння аномального зростання цін у Львові та Дніпрі лежить у площині прямого попиту, який перевищує обмежену пропозицію, особливо у сегменті найменшого та найдешевшого житла. Київ, маючи значно більший житловий фонд та унікальну “подушку” з преміум-сегменту, хоч і залишається дорогим, але має більш помірну динаміку зростання. Для орендарів це означає, що при пошуку житла в регіонах потрібна максимальна швидкість та готовність до переплати за базовий комфорт, тоді як у Києві варто шукати можливості серед великої кількості пропозицій вищого класу, ціна на які була скоригована.