Рынок аренды жилья в Украине переживает беспрецедентный период региональной неравномерности. В отличие от довоенных времен, когда Киев безоговорочно диктовал ценовые тренды, сегодня динамика роста стоимости аренды в областных центрах, принявших большое количество внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), опережает столицу. Хотя общая ситуация на рынке аренды остается сложной и зависит от факторов безопасности, как детально описано в статье: Львов и Днепр: квартиры разлетаются, как горячие пирожки, ценовые рекорды бьют именно западные и восточные хабы. Почему же Киев демонстрирует более умеренный рост, тогда как во Львове или Днепре найти доступную «однушку» практически невозможно? Разбираем ключевые региональные отличия и факторы, стоящие за ценовым скачком. Далее на izaporizhets.
Феномен «региональных столиц»: ограниченный фонд и высокий спрос
Львов и Днепр, являясь ключевыми логистическими хабами и хабами безопасности, стали первой точкой назначения для сотен тысяч ВПЛ с начала полномасштабного вторжения. Это создало колоссальный шок спроса при крайне ограниченном предложении. До войны жилой фонд в этих городах был значительно меньше, чем в Киеве, а рынок аренды не был рассчитан на такое массовое перемещение. Рост цен здесь — это классическая реакция дефицита. Например, во Львове спрос на аренду вырос в 3–4 раза, тогда как предложение увеличилось всего на 10–20%. Этот дисбаланс позволил владельцам диктовать условия и поднимать цены до нерыночных отметок, особенно в первые годы большой войны. Несмотря на стабилизацию, спрос остается высоким, ведь многие люди нашли здесь новую работу или начали бизнес.
Киев: высокая цена VS большой выбор
Хотя Киев остается самым дорогим городом для аренды, процент роста цен здесь не так катастрофичен, как в регионах. Это объясняется несколькими факторами. Во-первых, огромный жилой фонд. Даже после оттока части населения предложение остается значительным. Во-вторых, падение премиум-сегмента. До войны тысячи квартир в центре столицы сдавались иностранцам, дипломатам и бизнес-туристам по цене $1500–5000+. После их отъезда значительная часть этого жилья «вылилась» на рынок долгосрочной аренды, создав конкуренцию в среднем и высоком ценовых сегментах. Этот фактор стал своеобразным «амортизатором», который не дал ценам на массовый сегмент (однокомнатные, двухкомнатные) вырасти так же стремительно, как во Львове, где такого «запасного» фонда практически не было.
Критическая роль «однушек» в региональном дефиците
Во всех безопасных регионах страны самый острый дефицит наблюдается в сегменте однокомнатных квартир и «евродвушек». Однако в региональных центрах этот дефицит усиливается потребностями ВПЛ, которые обычно ищут максимально компактное и экономное жилье. Во Львове или Днепре из-за высокой конкуренции качественные «однушки» могут исчезать с объявлений в течение 30–60 минут после публикации. В Киеве, где финансовые возможности арендаторов немного выше, а также есть больший выбор новых ЖК с компактными планировками, этот дефицит ощущается, но не создает такого жесткого ценового давления. Это также подтверждает тезис, что цены в регионах руководствуются прежде всего чистым, неразделенным спросом, тогда как в столице в игру вступают дополнительные факторы ликвидности премиум-сегмента и общий объем предложения.
Проблемы старой застройки и коммунальных платежей
Еще одним отличием является состояние старого жилищного фонда. В Днепре и Львове значительная часть оставшегося предложения — это квартиры в старом фонде, где качество утепления и энергоэффективность низкие. Владельцы таких 3-комнатных квартир сталкиваются с проблемой: из-за высоких коммунальных платежей в отопительный сезон (которые арендатор должен оплачивать), цена аренды должна быть кардинально снижена, чтобы квартира вообще сдалась. В Киеве большая часть рынка, которая хорошо себя чувствует, – это новая или модернизированная застройка, где эти проблемы частично решены. Таким образом, в регионах владельцы немодернизированного жилья вынуждены резко демпинговать, что искажает среднюю картину, тогда как владельцы качественных 1-комнатных квартир могут выставлять цены на уровне или даже выше киевских аналогов.
Вывод: ключ к пониманию региональных цен
Ключ к пониманию аномального роста цен во Львове и Днепре лежит в плоскости прямого спроса, превышающего ограниченное предложение, особенно в сегменте самого маленького и дешевого жилья. Киев, имея значительно больший жилищный фонд и уникальную «подушку» из премиум-сегмента, хоть и остается дорогим, но имеет более умеренную динамику роста. Для арендаторов это означает, что при поиске жилья в регионах требуется максимальная скорость и готовность к переплате за базовый комфорт, тогда как в Киеве стоит искать возможности среди большого количества предложений более высокого класса, цена на которые была скорректирована.